Coordenadora: Maria José Martinelli Silva Calixto
E-mail: mjmartinelli2015@gmail.com

Equipe envolvida (docentes)

Maria José Martinelli Silva Calixto, Everaldo Santos Melazzo, Mara Lucia F da Hora Bernardelli, Bruno Bomfim Moreno, Juçara Spinelli, Cleiton Ferreira da Silva, Marcos Antonio Silvestre Gomes, Wagner Vinicius Amorim, Vitor Ribeiro Filho, Marcos Paulo Góis, Natália Daniela de Sá Brito, Jeferson Cordeiro Vieira (apoio técnico)

Equipe envolvida (discentes)

Marlon Altavini de Abreu – Pesquisador Unesp, Samarane Fonseca de Souza Barros – Pós-Doc Fapesp, Érika da Silva – Doutoranda, Bruna Ribeiro Correa – Doutoranda, João Vitor de Souza Ferreira – Doutorando, Luciana de Mello Batini – Doutoranda, Ruth Helem Veiga Cardoso – Doutoranda, João Pedro Portel Cecilio – Iniciação Científica, Camila Ledesma Santana de Almeida – Doutoranda, Victor Gabriel Domingues Bezerra – Doutorando, Ana Flávia Rozendo – Mestranda, Emerson dos Anjos Sperandio – Graduando, Márcio Vitório Melo Figueiredo Arias – Iniciação Científica, Arthur Domingos Gonçalves – Mestrado

Formulação do problema

O eixo “Dinâmica imobiliária, produção da moradia e políticas públicas” do INCT-ReCiMe tem como pontos centrais de sua discussão o processo de urbanização brasileira por meio da i) relação centro-periferia e processos de conformação de novas periferias ii) atuação dos agentes fundiário-imobiliário-incorporador, através da implantação de habitação de interesse social e dos espaços residenciais fechados e iii) consideração das relações entre tais processos em suas dimensões gerais, particulares e mesmo singulares. No caso da habitação de interesse social, sobretudo o PMCMV, é responsável por impactar a produção das cidades, pelo volume de unidades habitacionais construídas, principalmente, quando se trata de empreendimentos implantados em área de expansão urbana, com destaque para o papel da expansão do perímetro urbano. Nesse sentido, a implantação dos empreendimentos do Programa e dos loteamentos fechados tem papel significativo na produção de novas periferias e, consequentemente, na redefinição dos preços da terra urbana e na conformação ou reforço de uma dada configuração socioespacial nas cidades. Isso passa pelo entendimento de determinadas dinâmicas em curso, como o aprofundamento da segregação e a autossegregação, o que leva ao acirramento das desigualdades socioespaciais, produzindo periferias com conteúdos mais plurais.

Definição de variáveis para a pesquisa

As variáveis (que podem ser melhor observadas no quadro anexo) estão sendo definidas, portanto ainda podem sofrer alteração:

Mercado Imobiliário e Dinâmicas Imobiliárias

Preço da terra urbana (média, mediana, amplitudes)

Agentes da produção imobiliária

Financiamento Imobiliário (Estoque de dívidas)

Demografia

População total, urbana e rural

Renda – total do rendimento nominal mensal dos domicílios particulares (urbanos)

Renda – total de chefes de família (urbanos) sem rendimento, com rendimento até 3 SM e com rendimento acima de 20 SM.

Habitação

PMCMV – Empreendimentos, data, número de unidades e agentes privados

Espaços residenciais fechados – nome, data de implantação, endereço, agente, e número de unidades

Verticalização – a partir de 5 pavimentos – endereço, nome, data de implantação

Favelas e comunidades urbanas

Movimentos sociais urbanos

Número de domicílios ocupados e vazios

Tipologias

Imóveis com anúncio em plataformas

Políticas públicas

Obras PAC

Regulação – legislação urbana

Consumo*

Grandes superfícies de consumo (shopping centers, malls, hipermercados e atacarejos) – ano de implantação, nome, endereço, m² de superfície comercial, tipo de propriedade e origem dos capitais das lojas.

Lazer*

Parques urbanos e áreas públicas relevantes

* As variáveis consumo e lazer estão em processo de avaliação pela equipe.

Plano analítico e interpretativo

Os Planos Analíticos, propostos neste eixo, devem ser vistos de forma articulada, pois eles se interpenetram:

1) Permanências e transformações nas relações centro-periferia nas cidades médias brasileiras.

2) Produção e consumo da habitação e novos produtos imobiliários: habitação de interesse social, espaços residenciais fechados e empreendimentos verticalizados.

3) Estado, poder público, capital fundiário-imobiliário-incorporador, em suas múltiplas escalas de atuação.

Recorte Temporal do tema

Dadas as especificidades do tema, sobretudo no que diz respeito à habitação de interesse social, tomaremos como recorte temporal a década de 1990.

Fontes para o desenvolvimento da pesquisa

Primeiramente cabe destacar que torna-se essencial o TRABALHO DE CAMPO (pesquisa qualitativa), sobretudo nas cidades que, por meio do aporte de outros projetos de pesquisa, não contamos com levantamentos anteriores. Da mesma forma, serão consideradas as seguintes fontes:

IBGE

Web scraping (Plataformas digitais)

Banco Central (ESTBAN)

Ministério das Cidades

Prefeituras Municipais

Cartórios de registro de imóveis

MapBiomas

Tribunal de Contas da União

CNPJ – Grandes superfícies

Dados de Airbnb – https://insideairbnb.com/get-the-data/

Previsão de formação de pessoal. IC, mestrado, doutorado e Pós-doc. em 4 anos

A previsão é bastante preliminar: 10 IC; 15 mestrados; 10 teses de doutoramento; 4 pós-doutorado.

Previsão de possibilidades de divulgação científica

A previsão de divulgação científica, por meio de livros, por exemplo, deve seguir orientações do projeto maior. Mas, haverá, certamente, participação em eventos como: Simpurb, Cimdepe, Enanpege, Enanpur etc.

Intervenção junto à sociedade

Subsídio a políticas públicas. Formação de novos profissionais/pesquisadores em diferentes níveis, que atuarão na sociedade.

Cronograma para o primeiro ano de pesquisa

Primeiro semestre de 2026

Nos três encontros realizados, entre fevereiro a maio de 2026, houve, ainda que preliminarmente:

Definição preliminar das cidades a serem estudadas

Definição do Plano Analítico

Discussão das dimensões empíricas – Habitação/Mercado imobiliário/consumo/lazer

Definição das Frentes metodológicas – Banco de dados, Cartografia e Entrevistas semiestruturadas.

Definição das equipes responsáveis pelas Frentes Metodológicas e coordenação de cada frente.

Workshop – Rio de Janeiro

Segundo semestre de 2026

Há previsão de:

Montagem do banco de dados

Elaboração dos cartogramas com informações básicas e comuns às cidades.

Instituições dos membros da equipe

UFRJ, UFFS, UNESP, UFGD, UFTM, UFU, UPE, UECE

Nível de integração prévia da equipe envolvida

A equipe ainda encontra-se em estágio de interação, visto não haver homogeneidade no que diz respeito à experiência anterior dos membros em relação à pesquisa coletiva. Essa realidade tem colocado alguns desafios que, aos poucos, estão sendo contornados. De qualquer forma, esse será objeto de pauta de reuniões futuras.

Procedimentos para elaboração do plano e do roteiro da pesquisa do tema em questão

De fevereiro a maio, a equipe se reuniu em três momentos. No primeiro momento foram definidos conjuntamente, e previamente, as cidades, os Planos Analíticos, as dimensões empíricas e as frentes metodológicas. Feito isso, a equipe dividiu-se em dois grupos de trabalho: um que dedicou-se a pensar e tratar os instrumentos ligados à frente metodológica banco de dados e cartografia. E, outro, ligado a frente metodológica entrevistas, que dedicou-se a elaboração de uma prévia de roteiros de entrevistas a serem discutidos pelo grupo.

O tema foi desmembrado em eixos para melhor organizar a pesquisa?

A equipe ainda não compôs eixos. Mas, conforme colocado anteriormente, dividiu-se em dois grupos de trabalho: um que dedicou-se a pensar e tratar os instrumentos ligados ao banco de dados e cartografia – com definição de variáveis, recorte temporal, recorte espacial, fonte de dados etc. E, outro, que dedicou-se a elaboração prévia de roteiros de entrevistas orientadores que, por sua vez, procuraram contemplar três frentes de levantamento qualitativo: entrevista com moradores, entrevista com representante do poder público e entrevista com agentes imobiliários, conforme segue:

1) Moradores: 56 questões

I – Questões introdutórias; II – Trajetória habitacional, experiência de moradia, relação com bairro e a cidade; III – Lazer, sociabilidade e uso da cidade; IV – Acesso à cidade; V – Trabalho, renda e habitação

2) Incorporadores imobiliários: 47 questões

I – Perfil do entrevistado e da empresa; II – Visão da empresa sobre o setor; III – Os compradores ou locadores; IV – Visão sobre a expansão da cidade.

3) Poder público: 24 questões

I – Perfil do entrevistado; II – Perfil das atividades desenvolvidas pelo órgão (secretaria, agência etc.), visão sobre a habitação e sobre a cidade.

Recorte territorial

Anápolis, Angra dos Reis, Balneário Camboriú, Chapecó, Dourados, Marabá, Maringá, Mossoró, Juazeiro do Norte, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Uberaba

Questões e apontamentos sobre a sobreposição de dados coletados entre os temas – alternativas para otimizar a produção coletiva

Observar a questão dos shopping centers, equipamentos logísticos e plataformas para levantamento conjunto com a equipe do tema de Novos Espaços Urbanos.